El artículo considerado es una resolución autorizando a la Alcaldesa a negociar y ejecutar un acuerdo de reembolso con el incremento de impuestos con un propietario, conforme a los términos en la hoja de términos adjunta. La propuesta ante la Junta es un producto de los esfuerzos de la Ciudad de implementar el Plan Maestro para el Northwest Quadrant (Cuadrante Noroeste). La planeación y el aporte de los oficiales de la Ciudad y del público establecen el marco que guiará el cómo y bajo qué condiciones ocurrirá desarrollo en la propiedad privada en el Northwest Quadrant, también como identificará qué tipos de protecciones ambientales son necesitadas en qué áreas.  

El proceso público original para el Plan Maestro comenzó en el 2007 con una recomendación de planeación favorable en el 2009. El Plan Maestro no fue adoptado en esa ocasión. Varios años después, intentando capitalizar sobre los esfuerzos de involucramiento previos, la Ciudad se enfocó en reelaborar el plan y recibir retroalimentación sobre una versión redactada del plan en lugar de empezar desde cero. A través del verano del 2015, la Ciudad trabajó con varios partidos interesados, propietarios y con el público general para desarrollar este plan. Otras participaciones públicas incluyeron un una jornada de puertas abiertas), un puesto en un festival local y un foro de Open City Hall en el sitio web de la Ciudad. El plan luego fue adoptado por el Concejo en el 2016. El plan incluye un número de acres sin precedentes planeados para conservación, siguiendo discusiones significantes entre activistas, propietarios y Salt Lake City.

En julio del 2016 el Concejo en su papel como la Junta Directiva de la Agencia de Reurbanización (RDA) autorizaron la redacción de un Área de Reinversión Comunitaria (CRA) para el Northwest Quadrant y un análisis de visión, basado en las metas de desarrollo económico establecidas en el Plan Maestro. En enero del 2018, la Ciudad comenzó a implementar las metas de esos planes empezando por adoptar el CRA y firmando Acuerdos de Desarrollo con Kennecott y NWQ, LLC.

La aplicación por NWQ, LLC. es un desarrollo de almacén congruente con la zonificación existente para esa área. Esta dentro de las tierras jurisdiccionales de la autoridad del Inland Port pero no es una aplicación para una terminal ferroviaria.

Esta no es una decisión apresurada. La Ciudad ha estado planeando e involucrándose con el desarrollo del Northwest Quadrant por años. Después de que la Junta Directiva autorizo los Acuerdos de Desarrollo en enero del 2018, acordó considerar cualquier proposición por NWQ, LLC para reembolsos de incrementos de impuesto dentro de 60 días de recibirla y de tomar una decisión tan pronto fuera razonablemente practico. El Concejo programo esta discusión para que cumpliera con los requisitos de ese acuerdo La aplicación para el reembolso sobre el incremento de impuestos fue desarrollada siguiendo una política adoptada por el Concejo, en su papel como la Junta Directiva de la RDA, en agosto del 2018 para guiar cualquier acuerdo de reembolso sobre incrementos de impuestos. Lea los acuerdos aquí (link).

Los Acuerdos de Desarrollo fueron ejecutados antes de que se promulgara el Inland Port Authority Act, y el mismo específicamente reconoce la existencia de los Acuerdos de Desarrollo. Este establece que “uso de tierras existente y otros acuerdos y arreglos entre propietarios dentro de la tierra jurisdiccional de la autoridad y dentro de otras áreas del proyecto de la autoridad y autoridad gubernamentales aplicables han de ser respetadas.”

El Arreglo de Desarrollo ante la Junta es por lo tanto un “arreglo existente” desde la perspectiva de la legislación y el incremento de la Ciudad por lo tanto no es gobernado por la Junta Directiva de la Autoridad del Inland Port.

La demanda desafía la constitucionalidad de la usurpación del poder de la Ciudad por el Inland Port Authority Act de tomar decisiones sobre planeación municipal, infraestructura y el gasto de dineros municipales. El Acuerdo de Desarrollos fue ejecutado por la Ciudad para retener control local del planeamiento municipal, uso de tierras y del dinero.

El voto ante la Junta Directiva es sobre si aprobar o negar la aplicación de NWQ, LLC para un reembolso sobre el incremento de los impuestos que fue contemplado por el Acuerdo de Desarrollos ejecutado en enero del 2018. La Junta Directiva está programada para discutir y potencialmente tomar acción sobre la aplicación para el reembolso sobre el incremento de impuestos el martes 27 de agosto a las 2:00 p.m. justo después del periodo de comentarios de la Agencia de Reurbanización.

Opinión y Beneficio público

La RDA adopto una política de reembolso sobre el incremento de impuestos que crea un proceso y estándares para considerar la aplicación de reembolso sobre el incremente de impuestos de NWQ, LLC. La política requiere que la RDA consulte con un analista financiero tercero que provea una recomendación sobre los beneficios públicos proveídos por el proyecto y una determinación de necesidad financiera. El desarrollador no contrato al consultante ni pago por la evaluación. La RDA pago por el análisis de beneficios públicos de este proyecto y seleccionó a la empresa Lewis Young Robertson & Burmingham (LYRB) después de un proceso competitivo de Solicitud de Propuestas (RFP). LYRB es una empresa local que tiene una reputación nacional por sus análisis conservativos y minuciosos. LYRB preparó un análisis de beneficios públicos para la Junta Directiva de la RDA. Cualquier análisis de como se gasta dinero público puede y debe ser examinado y el Concejo Municipal agradece cualquier pregunta adicional que podamos clarificar con LYRB.

El análisis de beneficios públicos es requerido por la política de reembolso sobre el incremento de los impuestos de la RDA como parte de un análisis financiero por un tercero que ayudara a la RDA a considerar los impactos financieros de una aplicación para el reembolso sobre el incremento de impuestos. Es diferente a un análisis de beneficios públicos estándar que el Concejo lleva acabo bajo la ley de Utah cuando adjudica recursos de la Ciudad. En el contexto de un reembolso sobre el incremente de impuestos de la RDA, el análisis de beneficios públicos sirve un propósito más estricto como un análisis financiero tercero independiente (vea abajo fragmentos de la política sobre el incremento de impuestos NWQ, la cual esta adjunta). El propósito no es ver todos los beneficios públicos, sino verificar que existe una necesidad financiera, o verificar que los dólares privados serán gastados en infraestructura pública (infraestructura que beneficia al público) y determinar si suficiente incremento de impuestos será generado para reembolsar lo que ha sido solicitado.

1.2 Proyectos Elegibles
Para ser elegido para un Reembolso, los proyectos deberán:

• Estar localizados dentro de un Área de Desarrollable o Amortiguador de Desarrollo como está representado en la Exhibición A;
• Alinearse con el Plan de Área del Proyecto;
• Proveer evidencia suficiente de que el financiamiento por incremento de impuestos es necesario para que el proyecto sea exitoso y verificar que la solicitud sea razonable; y
• Involucrar inversión privada significativa de mejoras capitales para asegurar una generación adecuada de incremento de impuestos.

Análisis financiero de un tercero

El personal de la RDA deberá consultar con un analista financiero tercero para proveer una recomendación con un análisis corroborante sobre 1) el beneficio publico anticipado que será derivado del proyecto propuesto y 3) determinación de necesidad financiera y de si el proyecto propuesto podrá ocurrir razonablemente a través de inversión privado sin el Reembolso o no. El tercero también, si es aplicable, conducirá un análisis de valores comparables de propiedades equivalentes (tanto la diferencia como el porcentaje relativo a valores comparables) para asegurar que el Reembolso no está siendo usado para reembolsar costos de tierra sobrevaluados. El análisis financiero del tercero será proveído a la Junta Directiva antes de que la misma considere la aplicación de Reembolso.

El área estaba previamente zonificada para usos de agricultura. En el 2017 el área desarrollable fue convertida a una zona M-1. Este distrito de zonificación permite manufactura ligera y desarrollo futuro tendrá que ser consistente con los requerimientos de esa zona.

La acción propuesta ante el Concejo está informada por varios procesos anteriores, todos los cuales incluyeron la oportunidad para aporte público. Estos incluyen pero no están limitados al proceso de Planeación Maestra, la adopción del Plan de Reinversión Comunitaria, la adopción de un arreglo de desarrollo. Con respecto a esta solicitud especifica de Incremento de Impuestos, el Concejo ha hecho todos los esfuerzos en su caja de herramientas para notificar al público sobre la sesión de información el 20 de agosto del 2019, y que esa sesión acomodara a todas las personas que quisieran proveer comentario público a la Junta Directiva de una manera segura e inclusiva. Los Miembros del Concejo y el Personal del Concejo también respondieron a varias solicitudes de información y se reunieron individualmente con los grupos interesados para recorrer la información en una manera más detallada.

El Concejo comparte los valores del público sobre la protección ambiental, la conservación del espacio abierto, y el uso racional de los fondos de los contribuyentes. Todos los niveles del gobierno están legalmente obligados a reconocer los derechos de propietarios privados. Con la mayoría de las decisiones de la Ciudad, la Ciudad debe balancear una amplia gama de intereses, prioridades y valores a veces en competencia a lo largo de los procesos de rezonificación, presupuesto y plan maestro, cada uno de los cuales incluye oportunidades de participación pública.

 La Ciudad llevo a cabo los Acuerdos de Desarrollo en el 2018 porque está comprometida a asegurar que los oficiales electos locales permanezcan involucrados con el desarrollo del cuadrante noroeste. Si la Alcaldesa y el Concejo no hubieran aprobado estos acuerdos, el área del Proyecto de NWQ de la RDA no estaría exenta del Inland Port Authority Act y el desarrollo de la tierra probablemente seguiría adelante sin control local y sin las mejoras que ha requerido la Ciudad.

Las áreas naturales están protegidas por la zonificación de la Ciudad pero son parte de las negociaciones de la Ciudad con los propietarios privados a través de los años sobre qué áreas deberían de esta protegidas. El Acuerdo de Desarrollo es uno de los aspectos de años de negociaciones con la Ciudad y propietarios que resultaron en espacio abierto sensible siendo conservado. Esta área de conservación está actualmente reflejada en la zonificación de la Ciudad (el espacio abierto esta zonificado como OS) y en los límites de la tierra jurisdiccional del inland port authority (el espacio abierto esta exento de la jurisdicción del inland port authority). La Legislatura Estatal estableció los límites jurisdiccionales actuales del puerto y había previamente adoptado límites que incluían el área que está actualmente planeada para conservación. En Utah, las Ciudades son creaturas del Estado. Una corte tendría que determinar si la Legislatura puede volver a cambiar los límites del Inland Port, o si debe adoptar las regulaciones que reemplazan algunos de los aspectos de la zonificación de la Ciudad.

Hay protecciones ambientales que resultaron del involucramiento de la Ciudad, incluyendo por no siendo limitadas a los 4,000 acres de espacio abierto que serán conservados. Diez por ciento de nuevos impuestos generados en esta propiedad (incremento de impuestos) serán alocados a viviendas accesibles. Adicionalmente, desde una perspectiva económica, el proyecto generara beneficios monetarios que llegaran al fondo general de la Ciudad para compensar el costo de proveer servicios municipales.

El Concejo valora el desarrollo económico y compañías que ofrecen un salario digno con beneficios, incluso requiriendo que contratistas pagados por la Ciudad ofrezcan un salario digno a sus empleados y otros beneficios. Sin embargo, la política actual no provee ninguna manera de que el Concejo requiera un salario digno cuando el propietario está construyendo instalaciones sin inquilinos identificados.

El acuerdo actualmente ante la Junta Directiva es la primera fase de desarrollo en propiedad de NWQ LLC. Este incluye 375 de un total de aproximadamente 1500 acres desarrollables que son propiedad de NWQ LLC. Los 1500 acres desarrollables restantes son propiedad de Kennecott y están gobernados por un acuerdo de desarrollo diferente: (www.slcdocs.com/council/WebDoc/NWQ/Development_Agreements_with_NWQ_Property_Owners.pdf).

La primera fase abarca 6 millones de pies cuadrados de comercial y 10 edificios. El propietario está instalando $310 millones de infraestructura y mejoras al sitio, $80 millones de los cuales califican para la política de reembolso. Están solicitando hasta $28 millones en reembolso, que serán pagados usando dólares de impuestos generados por esta propiedad específica. Si las ganancias no son generadas por esta propiedad específica, el desarrollador no tendrá derecho al reembolso por las mejoras que habrá hecho. De las mejoras hechas por el desarrollador, $9-13 millones serán dedicados de regreso a Salt Lake City.

En esta CRA, aproximadamente 4,000 de los 7,000 acres han sido separados del área desarrollable y designados como áreas naturales identificadas por el Plan Maestro del Cuadrante Noroeste. Adicionalmente, a los 4000 acres de área natural creado, toda la propiedad desarrollable en la CRA está separada por un amortiguador ambiental de 400 pies requerido por el Código Municipal. Las partes del área del proyecto dentro del amortiguador ambiental también requerirán incorporar ventanas sustentables amigables para las aves en el diseño de los edificios. Otros requerimientos en la zonificación base de esta propiedad ayudaran a mitigar los impactos sobre la vida silvestre incluyendo; permisos Federales y/o Estatales para la alteración de humedales y/o arroyos deben ser obtenidos antes de que el desarrollo a un sitio sea otorgado y el proyecto debe seguir las guías establecidas por la zonificación de Salt Lake City requiriendo cumplimiento con el Tratado Federal Migratory Bird Treaty Act que proteja áreas de pájaros migratorios.

El proyecto propuesto cae dentro de la superposición del Cuadrante Noroeste – una sección de la ordenanza de zonificación de la Ciudad. El propósito de esta sección es el “proteger tierras y hábitat silvestre sensibles; permitir la continuación de usos agrícolas; y permitir el desarrollo de las tierras en áreas apropiadas para contribuir al futuro crecimiento económico de la Ciudad y no afectar negativamente hábitats, tierras y vías fluviales sensibles”. La sección incluye requisitos relacionados con el paisaje ambientalmente sensible, la iluminación del cielo oscuro, el color del techo, los requisitos de vidrio para limitar los impactos a la vida silvestre en el área de amortiguamiento Eco-Industrial. Adicionalmente, prohíbe la mayoría de los usos en el área natural con la excepción de líneas de servicios públicos, uso agrícola y un número limitado de otros usos de accesorios o preservación.

La propuesta de los aplicantes incluye normas de construcción y protecciones medioambientales destinadas a abordar los posibles impactos en el entorno. Estas incluyen paisajismo solo con plantas nativas, iluminación LED con sensores de movimiento de baja energía, construcción de paneles de masa térmica para mejorar la eficiencia energética más allá de los estándares de la ciudad, estaciones de carga de vehículos eléctricos, tragaluces para reducir el consumo de energía, materiales para techos que reducen los efectos de las islas de calor urbano, infraestructura solar, edificios con certificación LEED diseñados para atraer tecnología de fabricación limpia.

Esta es una instalación de almacén que se está desarrollando dentro de la zonificación que existía en el momento en que se estableció la CRA / se ejecutó el acuerdo de desarrollo. La aprobación o denegación del acuerdo de reembolso de incremento de impuestos no determinará qué tipos de materiales se traen a través del puerto. Aparte de la zonificación base, la Ciudad no tendría un papel formal en la determinación de qué bienes se transportan a través de estos almacenes o cualquier puerto futuro. La economía del transporte de bienes como el carbón, la posible existencia de sitios satelitales de “inland port”, el mercado de dichos productos, los requisitos federales y estatales, el enfoque evolutivo de las empresas para avanzar hacia la energía más limpia posible y otros factores influirán en lo que se envía a través de un futuro ‘inland port.’

Muchas parcelas de tierra tienen algún tipo de desafíos de desarrollo, y a menudo el papel del gobierno es ayudar a superar esos desafíos para lograr el objetivo político del crecimiento económico en la ciudad. El equilibrio del crecimiento económico, la preservación del espacio abierto y otros valores de la comunidad a menudo se logra a través de la participación directa de fondos del gobierno local, además de las herramientas como la adopción del proceso de planificación maestra de la zonificación. La inversión de recursos, la planificación maestra y la zonificación son decisiones generalmente tomadas por funcionarios locales elegidos, que son los más cercanos a la comunidad. La alternativa en esta área es que la autoridad portuaria interior tome decisiones sin el aporte de los funcionarios electos locales.

El personal no conoce el origen de estos datos y no puede confirmarlo. Para minimizar los impactos negativos, la Ciudad ha establecido estándares rigurosos en la zonificación base y ha limitado el total de acres urbanizables. 4,000 de los 7,000 acres de propiedad privada han sido destinados a la preservación protegida. Este desarrollo se encuentra dentro de los límites del puerto interior, estarían sujetos a informes básicos de calidad del aire, lo que ayudará a guiar las políticas futuras. Mientras los desarrollos de propiedad privada cumplan con los estándares de zonificación, los propietarios privados tienen derecho a desarrollar.

Una Declaración de Impacto Ambiental (EIS) es un requisito de la Ley Nacional de Protección Ambiental, y solo se usa cuando un proyecto usa dinero federal, necesita un permiso federal o cuando una agencia federal está involucrada. Este proyecto de NWQ LLC no utiliza ningún financiamiento federal. La nueva planta de tratamiento de alcantarillado de la Ciudad y el aeropuerto internacional de la Ciudad son ejemplos de proyectos que pueden desencadenar declaraciones de impacto ambiental, porque los préstamos y subvenciones federales son aplicables a cada uno. Si el proyecto pretendía desarrollarse cerca de los humedales, se les exigiría trabajar con el Cuerpo de Ingenieros del Ejército durante el proceso de autorización.

Los propietarios serán responsables de seguir los planes que presenten a la División de Servicios de Construcción de Salt Lake City. Los funcionarios de construcción de la ciudad colaboran con otros departamentos de la ciudad y con agencias estatales y federales en situaciones en las que otras autoridades tienen un papel formal. El Departamento de Servicios Públicos de la Ciudad revisa y aprueba elementos de los permisos del proyecto antes de que comience la construcción, y parte de esta supervisión tiene que ver con cuestiones ambientales, incluidas las consideraciones de agua, alcantarillado y aguas pluviales. El Departamento de Sostenibilidad de la Ciudad también tiene una oportunidad de revisión y, junto con Servicios Públicos, proporcionó información al inicio del proceso de enmienda de zonificación del NWQ para ayudar a identificar oportunidades para proteger el medio ambiente natural. Por ejemplo, del departamento de Utilidades Públicas comentó sobre los problemas de recursos hídricos, incluida la consideración de la intensidad del uso del agua para el desarrollo futuro del área. La Ciudad es responsable de proporcionar agua potable y administrar las descargas de aguas pluviales y alcantarilladas en el área, por lo que cuando se solicitan los permisos del proyecto, el departamento de Utilidades Publicas revisa las solicitudes para garantizar el cumplimiento de los planes y ordenanzas de la Ciudad para el área, junto con otras normas aplicables y planes La Ciudad también está trabajando con el Departamento de Calidad Ambiental de Utah, División de Calidad del Agua, para evaluar la calidad del agua en el área.

La ciudad no tiene $28 millones en un banco esperando a ser gastados. El propietario es responsable de pagar hasta $52.5 millones en impuestos a la propiedad durante 20 años, según el valor final evaluado del proyecto. Dependiendo de lo que se reciba en el área cada año, se reembolsarán hasta $28 millones al propietario de sus propios impuestos a la propiedad. Por lo tanto, este reembolso no es en realidad de los contribuyentes generales de Salt Lake City. La porción que la Ciudad retiene de este crecimiento, que se estima entre $9 y $13 millones durante el período de 20 años, podría usarse para cualquier propósito de la Ciudad como calles, parques, seguridad pública, etc. Además, el 7% es reservado para viviendas asequibles, que podrían generar $3-4 millones durante el período de 20 años.

No, no lo harán. La ordenanza de conflicto de intereses de la ciudad es más sólida en sus limitaciones que otros estatutos de conflicto de intereses en todo el estado. La ordenanza prohíbe que los Miembros del Concejo se beneficien de la forma en que llevan a cabo los negocios de la Ciudad, y requiere que los Miembros del Concejo divulguen cualquier relación de entidad comercial. Ningún miembro del Concejo tiene una relación comercial con el propietario. La ciudad toma muy en serio sus estándares y requisitos de ética. La Ciudad tiene una línea directa de Fraude, Desperdicio y Abuso disponible para el público y los empleados de la Ciudad en caso de sospechar una violación. Las denuncias compartidas con esta línea directa son investigadas por un tercero independiente.

El propietario tiene derecho a desarrollar la propiedad de acuerdo con las regulaciones de zonificación. Hay un ahorro de costos para los contribuyentes de la Ciudad para que el desarrollador ponga en las calles y los servicios públicos al mismo tiempo que desarrollan su proyecto. También hay valor para los contribuyentes debido a que el desarrollador paga el costo de esas instalaciones por adelantado. Esencialmente, al asignar fondos de incremento de impuestos a través de este acuerdo, la Ciudad terminaría pagando la infraestructura pública con el tiempo sin intereses. En ausencia de que la Ciudad ejecute este acuerdo, la Ciudad no lograría el ahorro de costos de implementar las mejoras durante el proceso de desarrollo.

Los desarrolladores individuales probablemente no construirían calles y servicios públicos en la medida en que beneficiaría al área más amplia sin el acuerdo de reembolso. Es menos costoso que las tuberías y servicios públicos de mayor tamaño en la calle se coloquen con la construcción inicial que para que la Ciudad regrese más tarde y construya una carretera más grande y ponga servicios públicos de mayor capacidad. La CRA (anteriormente RDA) es una herramienta establecida por el Estatuto de Utah para permitir que el gobierno comparta los ingresos futuros con el propietario que genera los ingresos. Los gobiernos generalmente requieren que el dueño de la propiedad dedique los fondos a mejoras públicas o mejoras en el sitio que mejoren el desarrollo. El reembolso de incremento de impuestos también se puede asignar para ayudar a los propietarios a abordar circunstancias únicas asociadas con una propiedad.

Si la Junta aprueba la solicitud de reembolso de incremento de impuestos, el desarrollador construirá la infraestructura y la RDA le pagará al desarrollador con el tiempo por esa infraestructura. Este será un acuerdo posterior al desempeño, lo que significa que al desarrollador solo se le pagará si se construyen las mejoras y el valor de la propiedad aumenta para generar más ingresos por impuestos a la propiedad.

El Plan Maestro del Cuadrante Noroeste adoptado por la Ciudad establece una visión de política para el crecimiento económico para proporcionar a la Ciudad en general oportunidades, ingresos y empleos. Para incentivar este crecimiento, y de una manera sostenible y ambientalmente responsable, la Ciudad creó una CRA para ayudar a facilitar el desarrollo. Las CRA son una herramienta de uso común para ayudar a la Ciudad a lograr un objetivo de política particular para el desarrollo.

Si la Junta aprueba el reembolso del incremento de impuestos, el propietario deberá presentar las facturas finales de los “gastos reembolsables” acordados al personal de la Ciudad para la verificación de los costos. Además, el dueño de la propiedad solo obtendrá una parte de los impuestos a la propiedad realmente generados cada año. Si los recibos de impuestos son más bajos de lo esperado, el propietario recibirá una cantidad menor. El propietario y la RDA también ejecutarán un acuerdo de reembolso de incremento de impuestos que también requerirá contractualmente que el desarrollador construya las mejoras para recibir el pago del reembolso.

Como cualquier desarrollo, los costos del proyecto son difíciles de finalizar, sin embargo, la Ciudad solo es responsable de reembolsar hasta $28 millones al desarrollador, independientemente de los costos finales del proyecto. Si el proyecto cuesta más de lo esperado originalmente, el desarrollador pagaría la diferencia, no los contribuyentes.